Berdenesh Hills | NOA

Following their work on the “Puzzle” tower in central Tirana, Italian studio NOA engages with a new challenge in southern Albania, turning its attention to Saranda. Here, the sensory qualities of the Mediterranean—the light, the sea, and the distant outline of Corfu—become central to shaping the spatial and formal identity of the new residential project.

The journey to the project site proved to be a significant source of inspiration. The route traces a clear transition from Tirana’s dense urban fabric to a low-density rural landscape, dotted with hills covered in Mediterranean scrub.

“We were deeply impressed by the coastline of this region: it unfolds as an inward-turning spline, marked by continuous inlets, large bays, and small coves, all framed by the silhouette of Corfu on the horizon,” Lukas Rungger, NOA founder and project architect, recalls. 

Beyond Saranda—a town that has experienced a construction boom since the 1990s—the landscape is defined by the interplay of land and sea, expressed through jagged cliffs and small sandy inlets. Behind the project site, exposed stone slabs form a tectonic landscape of projections and recesses. This distinct, tense and articulated territorial identity plays a fundamental role in shaping the project. 

The project site is located in a region rich in history, where traces of ancient castles, fortresses, and bastions are scattered across the landscape. Analysis of both natural and anthropic elements allowed NOA to define a grammar for a new settlement model—one capable of interpreting the beauty of the place while establishing continuity with its historical context.

“Although the predominant architectural typology in the coastal town of Saranda today is the tower, for this project we sought to reconnect with the traces of the past. We envisioned the creation of a new small neighborhood in form of a citadel. Like its historical counterparts, this contemporary citadel develops around a focal point: the central piazza. However, unlike ancient Greek, Roman, or medieval fortresses—the most famous Albanian example being Argirocastro—its perimeter walls, formed by a variety of buildings, open outward in a continuous search for connection with the surrounding environment.”, explains Andrea Dal Negro, NOA architect.

Further integration with the landscape is achieved through roof planes at varying heights, which rise and fall in response to the site’s topography. This approach shapes an architectural landscape that blends seamlessly with its natural surroundings, forming an almost amphitheatrical configuration centered on the main square. The functional program comprises approximately 250 apartments and a hotel distributed across 26,000 m². At the heart of the development, the central square unfolds across five terraced levels and incorporates a community pavilion. A Mediterranean park, characterized by rich and flourishing vegetation, extends across the entire site, reinforcing the project’s relationship with the landscape.

“The facades are characterized by bands of warm, earthy tones in raw plaster, echoing the lines of the surrounding landscape. These organic forms create a dynamic play of projections and recesses that extend from the base to the top of the buildings, breaking the rigid horizontality of the floors and making the reading of slabs—typical of multi-storey apartment buildings in Saranda—impossible. The terraces provide generous outdoor spaces for residents and reinforce the buildings’ integration with the environment, softening visual impact while maximizing natural light,” adds Lukas Rungger.

Given the coastal context, where outdoor living is central, every apartment is designed with private open space. Each building volume, with a maximum height of six stories, tapers gradually at its shorter sides, creating expansive terraces accessible to edge apartments. Meticulous attention was given to framing views: the sea serves as a constant scenic backdrop. To reinforce this connection, opaque parapets are lowered to align with the living areas and replaced by slender metal rods, offering unobstructed views. This design ensures the sea remains the defining element of the project’s quality, both within the apartments and in the central public space.

The project has received preliminary design approval and is currently in a further phase of development, with construction planned to begin in 2026.

[DE]

Nach der Planung des Puzzle-Turms im Herzen Tiranas widmet sich das italienische Studio NOA einer neuen Aufgabe in Südalbanien und richtet den Blick auf Saranda. Die sinnlichen Qualitäten des Mittelmeers – das Licht, das Meer und die ferne Silhouette Korfus – werden hier zum prägenden Ausgangspunkt für die räumliche Identität des neuen Wohnprojekts.

Die Reise zum Projektstandort erwies sich als bedeutende Inspirationsquelle. Die von der Hauptstadt zur Küste führende Straße zeigt einen klaren Übergang von dichten urbanen Gefüge Tiranas hin zu einer offenen, ländlichen Landschaft niedriger Dichte, durchzogen von Hügeln voller mediterraner Macchia.

„Wir waren tief beeindruckt von der Küste dieser Region: Sie entfaltet sich wie eine Linie, die sich stetig nach innen krümmt, mit eindrucksvollen Buchten, großen wie kleinen, alle gerahmt von der Silhouette Korfus am Horizont“, erinnert sich Lukas Rungger, Gründer von NOA und Projektarchitekt.

Jenseits von Saranda, einer Stadt, die seit den 1990er Jahren einen Bauboom erlebt hat, wird die Landschaft vor allem durch das Wechselspiel von Land und Meer geprägt. Zerklüftete Klippen wechseln mit kleinen Sandbuchten, während sich hinter dem Projektstandort massive Steinplatten zu einem Horizont aus Vor- und Rückspringen staffeln. Diese ausgeprägte, stark artikulierte und mitunter raue territoriale Identität spielt eine zentrale Rolle bei der architektonischen Gestaltung des Projekts.

Der Projektstandort befindet sich in einer geschichtsträchtigen Region, in der sich Spuren antiker Schlösser, Festungen und Bastionen über die Landschaft verteilen. Die Analyse natürlicher wie anthropogener Elemente ermöglichte es NOA, eine Grammatik für ein neues Siedlungsmodell zu entwickeln, das die Schönheit des Ortes interpretiert und gleichzeitig Kontinuität mit seinem historischen Kontext herstellt.

„Obwohl die heute vorherrschende architektonische Typologie in der Küstenstadt Saranda heute der Turm ist, wollten wir mit diesem Projekt den Dialog mit den Spuren der Vergangenheit wieder aufnehmen. Wir stellten uns die Schaffung eines kleinen Viertels in Form einer Zitadelle vor. Wie ihre historischen Vorbilder organisiert sich diese zeitgenössische Zitadelle um einen Brennpunkt: den zentralen Platz. Im Gegensatz zu den antiken griechischen, römischen oder mittelalterlichen Festungen - das bekannteste albanische Beispiel ist Gjirokastra - öffnen sich ihre aus verschiedenen Baukörpern gebildeten Umfassungsmauern jedoch nach außen, in einer kontinuierlichen Suche nach Verbindung mit der umgebenden Landschaft“, erklärt Andrea Dal Negro, Architekt bei NOA.

Eine weitere Integration mit der Topografie wird durch Dächer auf unterschiedlichen Höhen erreicht, die sich entlang des Geländes heben und senken. Dieser Ansatz erzeugt eine architektonische Landschaft, die harmonisch mit der natürlichen Umgebung verschmilzt und eine nahezu amphitheatralische Konfiguration um den zentralen Platz ausbildet. Das funktionale Programm umfasst etwa 250 Wohnungen sowie ein Hotel, verteilt auf 26.000 m². Im Herzen der Anlage entfaltet sich der Hauptplatz über fünf terrassierte Ebenen und beherbergt einen Gemeinschaftspavillon. Ein mediterraner Park, geprägt von vielschichtiger, üppiger Vegetation durchzieht das gesamte Areal und verstärkt die enge Beziehung des Projekts zur umgebenden Landschaft.

„Die Fassaden sind von Bänder warmer, erdiger Farbtöne aus rohem Putz geprägt, die die Linien der umgebenden Landschaft aufgreifen. Diese organischen Formen erzeugen ein dynamisches Spiel von Vorsprüngen und Rücksprüngen, die sich von der Basis bis zur Spitze der Gebäude entfalten. Sie heben die starre Horizontalität der Geschosse auf und machen die für die mehrgeschossigen Wohngebäude Sarandas typische Lesbarkeit der Deckenplatten unmöglich. Die Terrassen eröffnen den Bewohnern großzügige Außenräume und verstärken die Einbindung der Architektur in ihre Umgebung. Zugleich mildern sie die visuelle Wirkung und maximieren das natürliche Licht“, fügt Lukas Rungger hinzu.

Angesichts des Küstenkontexts, in dem das Leben im Freien eine zentrale Rolle spielt, verfügt jede Wohnung über einen privaten Außenraum. Die Baukörper mit einer maximalen Höhe von sechs Geschossen sind an ihren Schmalseiten abgestuft und bilden großzügige Terrassen aus, die insbesondere den Endwohnungen zugutekommen. Ein besonderes Augenmerk galt der Inszenierung der Ausblicke: Das Meer dient als konstante, landschaftliche Bühne. Um diese Verbindung zu verstärken, wurden die opaken Brüstungen auf die Höhe der Wohnbereiche abgesenkt und durch filigrane Metallstäbe ersetzt, die einen freien und nahezu ungehinderten Ausblick ermöglichen. Dieser Entwurfsansatz stellt sicher, dass das Meer als identitätsstiftendes Element der Projektqualität sowohl in der privaten Wohnungen als auch im zentralen öffentlichen Raum präsent bleibt.

Das Projekt hat eine vorläufige Genehmigung erhalten und befindet sich derzeit in einer weiteren Phase der Ausarbeitung, mit dem geplanten Baubeginn für das Jahr 2026.

[IT]

Dopo la progettazione della torre “Puzzle” nel centro di Tirana, lo studio italiano NOA si confronta con un nuovo incarico nell'Albania meridionale, rivolgendo il proprio sguardo a Saranda. Qui, le qualità sensoriali del Mediterraneo—la luce, il mare e il profilo lontano di Corfù—diventano centrali nel definire l'identità spaziale del nuovo progetto residenziale.

Il viaggio verso il sito del progetto si è rivelato una fonte significativa di ispirazione. La strada percorsa dalla capitale alla costa mostra una chiara transizione dal denso tessuto urbano di Tirana a un paesaggio rurale a bassa densità, punteggiato da colline coperte di macchia mediterranea.

“Siamo rimasti profondamente colpiti dalla costa di questa regione: si sviluppa come una linea che si curva continuamente verso l'interno, in suggestive insenature, ampie baie e piccole calette, tutte incorniciate dalla sagoma di Corfù all'orizzonte”, ricorda Lukas Rungger, fondatore di NOA e architetto del progetto.

Superata Saranda, città che ha conosciuto un boom edilizio a partire dagli anni ’90, il paesaggio è definito dall’interazione tra terra e mare, espressa attraverso scogliere frastagliate e piccole insenature sabbiose. Alle spalle del sito del progetto, grandi lastre di pietra delineano un orizzonte fatto di sporgenze e rientranze. Questa identità territoriale distinta, articolata e talvolta aspra svolge un ruolo fondamentale nel dare forma all’architettura.

Il sito di progetto si trova in una regione ricca di storia, dove tracce di antichi castelli, fortezze e bastioni si distribuiscono lungo il paesaggio. L’analisi degli elementi naturali e antropici ha permesso a NOA di definire una grammatica per un nuovo modello di insediamento, capace di interpretare la bellezza del luogo e allo stesso tempo stabilire continuità con il suo contesto storico.

«Sebbene la tipologia architettonica predominante nella città costiera di Saranda oggi sia la torre, per questo progetto abbiamo voluto riallacciare il dialogo con le tracce del passato. Abbiamo immaginato la creazione di un piccolo quartiere a forma di cittadella. Come le sue controparti storiche, questa cittadella contemporanea si sviluppa attorno a un punto focale: la piazza centrale. Tuttavia, a differenza delle antiche fortezze greche, romane o medievali (il più noto esempio albanese è Argirocastro) le sue mura perimetrali, costituite da diversi edifici, si aprono verso l’esterno in una continua ricerca di connessione con l’ambiente circostante», spiega Andrea Dal Negro, architetto di NOA.

Ulteriore integrazione con il paesaggio è ottenuta attraverso le coperture a diverse altezze, che si alzano e si abbassano seguendo la topografia del sito. Questo approccio genera un paesaggio architettonico che si fonde armoniosamente con l’ambiente naturale, creando una configurazione quasi anfiteatrale attorno alla piazza principale. Il programma funzionale comprende circa 250 appartamenti e un hotel distribuiti su 26.000 m². Al centro dello sviluppo, la piazza principale si sviluppa su cinque livelli terrazzati e accoglie un padiglione comunitario. Un parco mediterraneo, caratterizzato da una vegetazione stratificata e rigogliosa, si estende su tutto il lotto, rafforzando il rapporto del progetto con il paesaggio circostante.

«Le facciate sono caratterizzate da fasce di toni caldi e terrosi in intonaco grezzo, che richiamano le linee del paesaggio circostante. Queste forme organiche creano un gioco dinamico di sporgenze e rientranze che si sviluppano dalla base fino alla sommità degli edifici, mitigando la rigida orizzontalità dei piani e rendendo impossibile la lettura dei solai tipica dei condomini multipiano di Saranda. Le terrazze offrono ampi spazi esterni agli abitanti e rafforzano l’integrazione degli edifici con l’ambiente, attenuando l’impatto visivo e massimizzando la luce naturale», aggiunge Lukas Rungger.

Dato il contesto costiero, dove la vita all’aperto è centrale, ogni appartamento è progettato con uno spazio esterno privato. Ogni volume, con un’altezza massima di sei piani, è gradonato sul lato corto, creando ampie terrazze accessibili agli appartamenti di estremità. Particolare attenzione è stata posta all’inquadramento delle viste: il mare funge da costante sfondo scenico. Per rafforzare questa connessione, i parapetti opachi sono stati abbassati all’altezza delle zone giorno e sostituiti da filigrane barre metalliche, che garantiscono una visuale libera e senza ostacoli. Questo approccio progettuale assicura che il mare rimanga l’elemento identitario della qualità del progetto, sia all’interno degli appartamenti sia nello spazio pubblico centrale.

Il progetto ha attenuto un’approvazione preliminare e si trova attualmente in una successiva fase di di sviluppo progettuale, con l’inizio dei lavori previsto per il 2026.